说到底，奢牌酒店是一个土地增值的生意，它借用一个知名的建筑，坐落于一个好的地段，来招待一批富有的客人，从而实现租金收益的提升。奢牌的收益有两种，一种是购入翻新，另一种是建造。购入翻新在欧美比较普遍，而建造则常见于中国为代表的新兴国家。奢华酒店翻新最好的案例是巴黎的乔五四季酒店( Four Seasons, George V)，沙特王储2002年以当时4亿欧元的总投资购入并翻新这家1928年开业的奢华酒店，成功使其变成巴黎奢华界的旗舰。房价翻倍客流仍络绎不绝，回报率一度超过8%。并且成功给George V这家酒店增值大半。George V是非常成功的酒店。后来的卡塔尔王储也想复制其成就，斥资五亿欧元买入hotel de crillon并重新打造，单价成本达到惊人的4万欧元一平方。要想维持好看的收益率，它的房价必须长期维持在1200欧元以上。应该说是风险不小的一个投资。可以肯定它的最终收益达不到乔五的高度。国内酒店大多是新建的楼宇，目前阶段是在吃第一轮的红利，那么评估酒店收益的便是地价和造价。国内的建筑造价并不算低，广州文华东方酒店投资40亿元，柏悦所在的楼宇也有接近30亿元。要想达到可观的回报率，房价要常年维持在1700左右。这个预期价格显然和国内的消费水平不相匹配。但是，由于中国的高端消费群体保持了可观的增速，市场潜力巨大，奢牌们马不停蹄地深入中国市场攻城掠池，即便价格不算高，但是占领市场先机能确保自己的未来收益成长。成都算一个比较成功的案例，由于地价偏低，又不失为一个热门的旅游目的地，因此它的市场非常可观。西安也类似。至于沿海一线，新建的奢牌地价和造价已经脱离了消费水平，北京文华东方，广州瑰丽，深圳安达仕，这些酒店需要卖到2400以上一晚才有理想的收益率。而疫情当下，酒店需求疲软，加上房地产市场的冷淡，这些酒店可能会成为负资产。酒店越贵越高级并不是铁律，它只是反映地价和造价的一个指标，毕竟你住酒店本质上付的还是租金。之后五六年会迎来一个洗牌期，我的个人预计：四季和柏悦会离开广州，瑞吉会离开珠海，上海不会再兴建奢牌酒店；某些旅游二线城市会迎来一个价值洼地得到填补的上升期。